展望2013酒店投資動(dòng)向 高檔酒店扎堆前景不明朗

　　酒店行業(yè)迅猛發(fā)展的背后是經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)和利益的誘惑，但是如果都往酒店行業(yè)撈金，是不是都能滿意而歸呢？今天ＺＤＤ哲東酒店設(shè)計(jì)公司為大家?guī)?lái)的是展望２０１３酒店投資動(dòng)向，高檔酒店扎堆前景不明朗！

　　海心沙將改造成為９層觀光酒店，“小蠻腰”旁將建一棟１２層高的高檔酒店，一時(shí)間在珠江新城、中軸線等廣州ＣＢＤ一帶，高檔酒店的行列中又將有新成員加入。但同片區(qū)域高端酒店扎堆，是否有利于酒店自身的發(fā)展？酒店投資前景如何？對(duì)廣州酒店業(yè)乃至旅游業(yè)有哪些影響？

　　海心沙酒店投資回報(bào)期或超１２年

　　主持人：前不久，兩則新建酒店的新聞引起業(yè)界強(qiáng)烈關(guān)注。一是海心沙欲改造成９層觀光酒店；二是廣州標(biāo)志性建筑“小蠻腰”旁將建一棟高１２層的高檔酒店。如果要建，各位覺(jué)得投資前景如何？

　　勞毅波：看投資前景，還是要回歸到供求關(guān)系上來(lái)。從目前全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來(lái)看，要在廣州這個(gè)星級(jí)酒店扎堆的地方投資酒店，需要有一定的財(cái)力，并要承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)。如果我們將海心沙、花城廣場(chǎng)、中軸線乃至琶洲會(huì)展中心這一帶看作是廣州的城市客廳，那么這個(gè)客廳一方面需要一定的硬件配套，一方面也需要一定的客流量，并不是說(shuō)建立酒店后，商業(yè)地產(chǎn)得以升值，就一定能帶動(dòng)一片區(qū)域的旅游經(jīng)濟(jì)。有很多前車(chē)之鑒，興建房地產(chǎn)，然后再建酒店作為配套，為的是拉動(dòng)地產(chǎn)價(jià)值，但實(shí)際上酒店入住率并不高，因?yàn)槁糜尾⑽匆虼藥饋?lái)。所以要看這一帶新建酒店的投資前景，其實(shí)還要看客流量有多大。

　　楊小鵬：我不看好。合理的投資，應(yīng)該要提前測(cè)算回報(bào)率，看市場(chǎng)規(guī)律的，但是目前整個(gè)廣州市酒店市場(chǎng)存在供大于求的現(xiàn)象，高端酒店房間賣(mài)不起價(jià)格，很難說(shuō)這兩座未來(lái)的酒店能取得一個(gè)驚人的成績(jī)。在我看來(lái)，投資酒店不是拍腦袋說(shuō)干就能干好的，最主要是還要看市場(chǎng)。

　　但是不可否認(rèn)的是，海心沙和“小蠻腰”附近確實(shí)是占據(jù)較好的地理位置，能夠吸引一定的客流量，但由于地處地鐵上蓋，而且物價(jià)較高，并非一般游客可以承受。如果要建成酒店，那么應(yīng)該以中低端商業(yè)為主，中檔或經(jīng)濟(jì)型酒店為輔來(lái)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，才能吸引大批游客。否則無(wú)論是物價(jià)還是房?jī)r(jià)都“貴到飛起”，很難贏得大量的客源。

　　張勇：投資收益分為綜合收益和單純的酒店收益，就單純的酒店收益而言，我認(rèn)為這兩間酒店的投資回報(bào)期很長(zhǎng)，一般的五星級(jí)酒店投資回報(bào)期在八到十二年之間，而這兩間酒店的投資回報(bào)期可能會(huì)超過(guò)十二年。畢竟廣州酒店房?jī)r(jià)相較北京、上海等一線城市還是比較低的。

　　但如果看綜合收益，酒店能夠較好地提升商業(yè)品質(zhì)，對(duì)海心沙一帶的商業(yè)發(fā)展而言還是利好的。

　　高星級(jí)酒店扎堆謹(jǐn)防惡性競(jìng)爭(zhēng)

　　主持人：琶洲會(huì)展中心附近已經(jīng)有廣州香格里拉大酒店、廣州廣交會(huì)威斯汀酒店，未來(lái)“小蠻腰”附近的高檔酒店也將為琶洲會(huì)展中心提供配套，實(shí)際上在廣州，同片區(qū)域的高檔酒店競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，各位怎么看？會(huì)產(chǎn)生什么影響？

　　勞毅波：高檔酒店數(shù)量增多，勢(shì)必要增加一定的人手，但由于競(jìng)爭(zhēng)激烈，高端客源有限，房?jī)r(jià)上不去，就直接影響酒店收益，也就影響員工的薪酬。而負(fù)面影響還會(huì)接連而來(lái)，比如造成員工的流動(dòng)問(wèn)題，酒店管理和服務(wù)人才面臨缺口的問(wèn)題，也就直接影響酒店的服務(wù)質(zhì)量。酒店服務(wù)質(zhì)量不盡如人意，這已經(jīng)是目前廣州高端酒店業(yè)存在的詬病，值得警惕。

　　張勇：不見(jiàn)得未來(lái)高端酒店之間就一定會(huì)存在惡性競(jìng)爭(zhēng)。高檔酒店扎堆，只要不惡意降低房?jī)r(jià)，不陷入惡性競(jìng)爭(zhēng)，隨著廣州商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展，商業(yè)環(huán)境的完善，對(duì)酒店的需求量仍然處于上升趨勢(shì)，在某個(gè)區(qū)域，高端客源集中，也有利于提升房?jī)r(jià)。

　　楊小鵬：這樣的形勢(shì)其實(shí)并不樂(lè)觀，甚至?xí)斐蓯盒愿?jìng)爭(zhēng)。惡性循環(huán)的源頭在于，酒店投資方做決策時(shí)，并沒(méi)有受到任何方面的制衡，因此決策風(fēng)險(xiǎn)很大。一旦交由市場(chǎng)來(lái)檢驗(yàn)，則已經(jīng)是落敗、虧損的情形，這無(wú)疑對(duì)企業(yè)造成損失。欠缺有效有力的制約，這種投資顯得盲目而魯莽，造成同區(qū)域酒店之間的低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，惡性競(jìng)爭(zhēng)，勢(shì)必對(duì)整個(gè)市場(chǎng)乃至酒店行業(yè)都造成不利影響。

　　趙煥焱：廣州星級(jí)飯店的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的確激烈，但也不見(jiàn)得情勢(shì)低迷。根據(jù)官方的數(shù)據(jù)顯示，２０１１年度，廣州星級(jí)飯店的利潤(rùn)收入為８。４４億元，營(yíng)業(yè)收入為８７。４７億元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率為９。６５％，資產(chǎn)利潤(rùn)率約為６％，而全國(guó)星級(jí)飯店的利潤(rùn)收入率僅為２。５％，資產(chǎn)利潤(rùn)率為１。３４％。在全國(guó)省市的排名中，廣州排在前列。因此廣州星級(jí)飯店的經(jīng)營(yíng)狀況還是比較好的。

　　的確，今年廣州高檔酒店的供應(yīng)量有所增加，近年來(lái)供應(yīng)量增速也較快，但需求的增長(zhǎng)并未跟得上供給，的確存在供大于求的情況，這不僅是廣州一個(gè)城市的問(wèn)題，全國(guó)酒店業(yè)都如此。

廣州四季酒店  國(guó)際高檔商務(wù)酒店客房設(shè)計(jì)欣賞

　　應(yīng)重點(diǎn)發(fā)展會(huì)獎(jiǎng)旅游

　　主持人：根據(jù)官方提供的《２０１２第三季度全國(guó)５０個(gè)重點(diǎn)旅游城市星級(jí)飯店經(jīng)營(yíng)情況統(tǒng)計(jì)表》顯示，廣州星級(jí)飯店第三季度平均房?jī)r(jià)為４１７元／間晚，平均出租率為６１。８５％，出租率出現(xiàn)同比負(fù)增長(zhǎng)的情況。而廣州２１家五星級(jí)旅游飯店，平均房?jī)r(jià)為７４０。７７元／間晚，平均出租率為５８。９９％。相比第一季度五星級(jí)飯店８００。２１元／間晚的房?jī)r(jià)，第三季度房?jī)r(jià)跌幅明顯。這一情形是否說(shuō)明供過(guò)于求的負(fù)面效應(yīng)已經(jīng)顯現(xiàn)？如何扭轉(zhuǎn)這一局面？

　　楊小鵬：廣州能否成為會(huì)獎(jiǎng)旅游目的地，高端商務(wù)旅游目的地，還需要看廣州地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，要看經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整是怎樣的，光靠幾家酒店來(lái)帶動(dòng)并不現(xiàn)實(shí)。就目前來(lái)看，我不認(rèn)為廣州酒店客房數(shù)量和入境商務(wù)客人的比例處于合理的狀態(tài)，商務(wù)客人的增長(zhǎng)速度緩慢，而且消費(fèi)水平還不夠。

　　勞毅波：未來(lái)十到二十年，扎堆的高星級(jí)酒店可能要面臨集體被“救亡”的時(shí)刻，這并非危言聳聽(tīng)。如何擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)酒店高端消費(fèi)，不僅是廣州旅游及酒店也要思考的問(wèn)題，也是廣州旅游部門(mén)需要思考的問(wèn)題。我認(rèn)為要重視對(duì)廣州會(huì)獎(jiǎng)旅游的推廣和營(yíng)銷(xiāo)，在對(duì)外宣傳促銷(xiāo)上，不要總是老生常談，總是賣(mài)古羊城文化，做一日游線路，而應(yīng)該好好挖掘會(huì)獎(jiǎng)旅游的資源，側(cè)重打造會(huì)獎(jiǎng)旅游勝地，充分利用好現(xiàn)有以及未來(lái)那么多的高端酒店及商場(chǎng)等硬件設(shè)施。我覺(jué)得這一點(diǎn)應(yīng)該向澳洲、新加坡、馬來(lái)西亞學(xué)習(xí)。事實(shí)上，廣州作為商務(wù)旅游城市，本來(lái)在這一塊的市場(chǎng)已經(jīng)比較成熟，但未來(lái)還需要進(jìn)一步深挖，做精做長(zhǎng)會(huì)獎(jiǎng)旅游線路，這樣才能拉動(dòng)高端酒店消費(fèi)，從而帶動(dòng)會(huì)展及旅游經(jīng)濟(jì)。

　　趙煥焱：事實(shí)上的確需要一個(gè)獨(dú)立的機(jī)構(gòu)對(duì)酒店投資進(jìn)行預(yù)警，但目前這方面還沒(méi)有完善。

　　張勇：以珠江新城為例，未來(lái)會(huì)有希爾頓旗下品牌康萊德酒店、凱悅集團(tuán)旗下的柏悅酒店、喜達(dá)屋集團(tuán)旗下的Ｗ酒店等紛紛開(kāi)業(yè)，高檔酒店在這個(gè)區(qū)域的確很密集。從短期來(lái)看，或出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象，但長(zhǎng)期而言，只要不進(jìn)行低價(jià)惡性競(jìng)爭(zhēng)，房?jī)r(jià)并不會(huì)有所下降，反而會(huì)有所提升，在未來(lái)的五到八年中，供求或達(dá)到自然平衡。

　　以差異化競(jìng)爭(zhēng)降低投資風(fēng)險(xiǎn)

　　主持人：這些在“城市客廳”和ＣＢＤ中的新酒店勢(shì)必會(huì)面臨一定的投資風(fēng)險(xiǎn)，如何規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)？

　　張勇：高星級(jí)酒店數(shù)量激增，一旦綜合收益不能覆蓋酒店所造成的虧損，或是成本控制能力不足，都會(huì)加大投資風(fēng)險(xiǎn)。一方面可以控制投資規(guī)模，控制房間數(shù)量。另一方面，未來(lái)的酒店行業(yè)將從品牌競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)為品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)，做好品質(zhì)也是規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的有效途徑。還有就是要注意差異化競(jìng)爭(zhēng)。比如當(dāng)珠江新城已經(jīng)擠滿了高端商務(wù)酒店時(shí)，利用好海心沙和二沙島的城市景觀，打造城市休閑酒店，凸顯其獨(dú)特性，也未嘗不是規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的方法。

　　人物備注：楊小鵬　　廣東省酒店行業(yè)協(xié)會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)

　　勞毅波　　廣東決策研究院旅游產(chǎn)業(yè)研究中心副主任

　　趙煥焱　　華美酒店顧問(wèn)機(jī)構(gòu)首席知識(shí)官、高級(jí)經(jīng)濟(jì)師

　　張勇　　北京龍藏天下投資管理公司華南區(qū)總監(jiān)