酒店式公寓投資需謹(jǐn)慎 真相只是看上去很美

　　當(dāng)高房?jī)r(jià)和高稅收打壓著人們，酒店式公寓的高額回報(bào)似乎讓人們看到了希望?？們r(jià)低、生活便利等巨大的誘惑真的如宣傳所講嗎？今天ＺＤＤ哲東酒店設(shè)計(jì)公司小編帶你還原真相——只是看上去很美，酒店式公寓投資需謹(jǐn)慎！

　　無(wú)法抗拒的誘惑

　　在股市低迷，樓市限購(gòu)的政策下，投資酒店式公寓看起來(lái)很美，但實(shí)際價(jià)格卻值得推敲。

　　最近，深圳市民劉女士收到一條短信，一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商表示，旗下的酒店式公寓項(xiàng)目不僅能收到每年６％的收益，還有一年３６天的免費(fèi)居住權(quán)。

　　按照劉女士提供的線索，記者聯(lián)系到了這家開(kāi)發(fā)商。銷(xiāo)售人員劉先生介紹，他們的項(xiàng)目位于惠州雙月灣，由溫德姆豪生國(guó)際酒店集團(tuán)運(yùn)營(yíng)，該集團(tuán)成立８０多年，是紐約證券交易所上市公司。

　　據(jù)了解，這種包租分紅的酒店式公寓單位售價(jià)在１５０００元／平方米左右，不過(guò)現(xiàn)在是論套銷(xiāo)售，面積從６９平米至１８１平米不等，每套售價(jià)在１００至２００萬(wàn)元之間。業(yè)主購(gòu)買(mǎi)酒店式公寓后，每年可以得到６％固定回報(bào)以及１年３６天免費(fèi)入住的待遇等。

　　劉先生介紹，３６天的贈(zèng)送并不限于在雙月灣消費(fèi)，該集團(tuán)在張家界（０００４３０，股吧）、三亞等旅游景點(diǎn)都設(shè)有類(lèi)似的酒店式公寓，屆時(shí)均能免費(fèi)入住，還能贈(zèng)送溫泉票等額外消費(fèi)項(xiàng)目。

　　以一套６９平米的公寓為例，售價(jià)１００萬(wàn)元左右，每年６％收益即６萬(wàn)元，這部分收益是保底的。無(wú)論酒店經(jīng)營(yíng)狀況如何，都會(huì)向投資者支付這筆收益，每３個(gè)月支付一次。為保證按時(shí)支付，酒店管理方會(huì)在運(yùn)營(yíng)之初拿出２０００萬(wàn)元作為保證金。

　　“就算兩三年后不喜歡這里的環(huán)境，也可以出售”，劉先生說(shuō)，雖然是酒店式公寓，但也會(huì)有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)證，可以轉(zhuǎn)讓。除了每月有固定的回報(bào)外，還能享受房子本身增值的收益。

　　其實(shí)，相對(duì)于雙月灣６％這樣的固定年收益來(lái)說(shuō)，這并不是最牛的。成都的一處名為“鉑仕酒店”的公寓樓就曾給出１０％返租的超高回報(bào)。不過(guò)，與前者這樣的度假式酒店公寓不同，后者是商務(wù)式酒店公寓。據(jù)透露，其目前均價(jià)為１。２萬(wàn)元／平方米，戶型面積４１平米左右，簽約按季度返租，年回報(bào)率１５。２％。也就是說(shuō)，投資一套只需要５０萬(wàn)元，每年租金高達(dá)７。６萬(wàn)元，不足８年就可收回本金。

　　酒店經(jīng)營(yíng)不善

　　提前暴露風(fēng)險(xiǎn)

　　“從某種意義上看，這類(lèi)型的物業(yè)更像是產(chǎn)權(quán)式酒店，而不是酒店式公寓”，深圳一業(yè)內(nèi)人士介紹說(shuō)，它的軟硬件配套是按照酒店的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)配置的，而且是由專(zhuān)業(yè)的酒店機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理。換句話說(shuō)，它所銷(xiāo)售的就是設(shè)于酒店內(nèi)部的公寓形式的套房。

　　從２０００年開(kāi)始，酒店式公寓開(kāi)始在北京、上海、深圳出現(xiàn)，之后很快推廣到全國(guó)。其除了提供傳統(tǒng)酒店的各項(xiàng)服務(wù)外，更重要的是向住客提供家居式的服務(wù)，比如一般酒店不會(huì)出現(xiàn)的廚房等設(shè)施，投資者可以自用，或委托酒店物業(yè)管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營(yíng)，但其本質(zhì)仍然是公寓。由于戶型小，總價(jià)低，此類(lèi)型的公寓一推出就吸引了大量的的白領(lǐng)。

　　該人士強(qiáng)調(diào)，產(chǎn)權(quán)式酒店雖然與酒店式公寓有很多相同之處，但其本質(zhì)的區(qū)別在于，消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)前者的目的并非用于自住，而是將客房委托酒店統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)和出租，以獲取客房利潤(rùn)分紅和獲得酒店管理公司贈(zèng)送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)，其實(shí)質(zhì)是投資獲利。產(chǎn)權(quán)式酒店的投資者擁有物業(yè)所有權(quán)、收益權(quán)，但幾乎沒(méi)有使用權(quán)。而酒店式公寓的業(yè)主既有所有權(quán)、出租權(quán)，也有使用權(quán)。

　　對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，必須考慮的問(wèn)題是，一旦出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)不善，在開(kāi)發(fā)商承諾的固定收益年限失效之后，酒店會(huì)不會(huì)淪為爛尾樓。這一問(wèn)題在經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)和新開(kāi)發(fā)旅游區(qū)尤為明顯，在個(gè)別樓盤(pán)，風(fēng)險(xiǎn)甚至提前爆發(fā)。

　?。玻埃埃纺甑祝匦〗阍诨葜葜賽鸶咝聟^(qū)陳江街道辦凱旋國(guó)際酒店買(mǎi)了一套公寓，面積６２平方米，總價(jià)２４萬(wàn)多，均價(jià)約４０００元每平方米。當(dāng)時(shí)約定，凱旋國(guó)際酒店將返租１０年，前５年的租金將不付給柏小姐，直接折抵入購(gòu)房款中，從今年的８月１日開(kāi)始，酒店將每月給柏小姐２２９３元的返租金。

　　去年底，柏小姐所有房款都已付清，并且拿到了房產(chǎn)證。沒(méi)想到日前卻接到酒店通知，稱(chēng)原先簽訂合同的凱旋國(guó)際酒店負(fù)責(zé)人因經(jīng)營(yíng)不善跑了，所以后續(xù)合同無(wú)效，不會(huì)再支付租金。

　　原來(lái)，與柏小姐簽訂合同的開(kāi)發(fā)商雖然是惠州達(dá)利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，但酒店經(jīng)營(yíng)方另有其人。由于經(jīng)營(yíng)不善，管理方已經(jīng)跑掉?，F(xiàn)在留給業(yè)主的有三個(gè)方案選擇，一是解除以前的合同，二是重新簽訂合同，按照６００元的標(biāo)準(zhǔn)每月返租，三是業(yè)主收回房子自己處置。

　　從２２９３元到６００元，租金一下少了１／４，連同柏小姐在內(nèi)的２００位業(yè)主都不滿意，現(xiàn)在雙方也陷入爭(zhēng)執(zhí)中。開(kāi)發(fā)商表示，酒店公司負(fù)責(zé)人跑路后，還欠了很多錢(qián)，包括員工工資等，現(xiàn)在也正在尋找能夠接手酒店經(jīng)營(yíng)的新公司。

　　成本抬高

　　管理者如何支付收益

　　這種投資方式聽(tīng)起來(lái)很美，但粗略算了一下，如果按照年收益１５％來(lái)計(jì)算，投資者一年的回報(bào)率在７萬(wàn)元以上，那么每天的租金至少要在２００元以上，而且是３６５天均為客滿。目前成都一些連鎖便捷酒店，如７天、如家快捷等，部分房型的門(mén)市價(jià)還不足２００元，價(jià)格較高的房型也不到３００元，而且有明顯的淡旺季之分。另一方面，酒店式公寓除需支付投資者收益外，還有人工、水電等開(kāi)銷(xiāo)，這些都要計(jì)入成本。也就是說(shuō)，在對(duì)外營(yíng)業(yè)后，管理者需要在２００元每天的標(biāo)準(zhǔn)上再提價(jià)。

　　在這樣的經(jīng)營(yíng)情況下，酒店式公寓如何實(shí)現(xiàn)對(duì)于投資者的保底收益呢？上海一家房地產(chǎn)企業(yè)總監(jiān)一語(yǔ)道破天機(jī)：“由開(kāi)發(fā)商承諾的固定回報(bào)，往往只是開(kāi)發(fā)商用投資者的購(gòu)房款來(lái)支付頭幾年租金回報(bào)，制造出良好的投資回報(bào)假象。等到固定回報(bào)期結(jié)束，大多數(shù)酒店式公寓租金回報(bào)率會(huì)露出真面目，情況好的可以維持在２％左右，情況差的甚至扔在那里沒(méi)人管理。”

　　有固定回報(bào)，但無(wú)確切年限，這就是酒店式公寓投資收益的真面目。從目前來(lái)看，開(kāi)發(fā)商承諾給予固定回報(bào)的時(shí)間一般為３年，較長(zhǎng)的１０年，如雙月灣的溫德姆豪生酒店就承諾會(huì)給予６年的固定回報(bào)，但６年之后到底如何合作經(jīng)營(yíng)，卻沒(méi)有明確的方案寫(xiě)入合同。對(duì)于這一點(diǎn)，銷(xiāo)售人員也是語(yǔ)焉不詳，只是強(qiáng)調(diào)該區(qū)域未來(lái)發(fā)展空間巨大，能夠得到國(guó)際品牌的認(rèn)可，有望成為第二個(gè)三亞。

　　風(fēng)險(xiǎn)因素：

　　第一，有固定回報(bào)，但無(wú)確切年限；

　　第二，繞不開(kāi)的隱性成本，包括契稅和公共維修基金、房屋空置期等

　　通過(guò)以上因素，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)酒店式公寓其實(shí)并不是想象中的那么美好，風(fēng)險(xiǎn)因素還是很多，這需要我們?cè)僖院蟮耐顿Y規(guī)劃中謹(jǐn)慎對(duì)待！